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官宣！“二套轉首套”可享受住房貸款利息個稅專項扣除
文章來源：阿里數字人才科創(chuàng)中心發(fā)布時間：2025-04-27 06:24:25瀏覽量：101次
近日，國家稅務總局12366納稅服務平臺就“二套轉首套”住房貸款利息個人所得稅專項附加扣除政策作出明確回應。根據《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》（國發(fā)〔2018〕41號）及《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》要求，符合條件的購房者自利率調整為“首套”當月起，可享受住房貸款利息專項附加扣除，每年最高1.2萬元，最長扣除期限20年。
一、政策適用范圍：明確三大核心條件
（一）適用對象
住房貸款性質：納稅人本人或配偶使用商業(yè)銀行貸款或住房公積金貸款，購買中國境內住房的首套住房貸款利息支出。利率轉換要求：已依據《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》完成“二套轉首套”利率調整，且商業(yè)銀行已按首套房貸利率執(zhí)行。扣除資格限制：此前未因其他住房貸款享受過住房貸款利息專項附加扣除（每人僅限一次首套房貸利息扣除）。
（二）特殊場景說明
存量房貸置換：若首套房貸款由商業(yè)貸款轉為公積金貸款（或“商轉公”組合貸），因住房產權未發(fā)生變更，可繼續(xù)享受住房貸款利息專項附加扣除。婚后貸款扣除：夫妻雙方婚前均持有首套房貸且分別享受扣除的，婚后可選擇：方案一：雙方各按扣除標準的50%扣除（即每人每月500元）；方案二：一方全額扣除1000元，另一方不再扣除（婚前已還貸月份仍可全額扣除）。
二、申報操作指引：三步完成，最快次月生效
（一）材料準備清單
- 商業(yè)銀行“二套轉首套”利率調整證明文件（可向貸款行申請）。
（二）線上申報流程
登錄平臺
通過“個人所得稅”APP進入【專項附加扣除】模塊；選擇項目
點擊【住房貸款利息】，填寫貸款信息（包括貸款合同編號、銀行名稱、扣除比例等）；提交申報
方式一：選擇“通過扣繳義務人申報”，由任職單位在次月發(fā)放工資時預扣預繳；方式二：選擇“綜合所得年度自行申報”，于次年3月1日至6月30日辦理匯算清繳時統(tǒng)一扣除。
（三）申報時效要求
歷史年度補扣
若2023年已完成利率轉換但未申報，可在2024年匯算清繳時補扣（可申請退回2023年已繳個稅）。
三、政策執(zhí)行口徑：官方強調三大合規(guī)要點
（一）嚴格認定“首套房”
- 納稅人需確保住房貸款符合首套房認定標準，若實際為二套房（如異地持有房產），不得申報扣除，虛假申報將承擔補繳稅款、滯納金及法律責任。
（二）貸款結清后及時終止
- 若提前還清住房貸款，需自還款次月起停止申報扣除，否則可能被稅務機關追繳稅款。
（三）資料留存?zhèn)洳?/span>
- 住房貸款合同、還款記錄等資料需保存至專項附加扣除終止后5年，稅務機關可能開展事后核查。
四、政策背景與意義：穩(wěn)樓市、促消費雙輪驅動
（一）政策出臺背景
2023年8月，住建部等部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確居民家庭申請貸款購買商品住房時，若當地名下無成套住房，均按首套房執(zhí)行信貸政策，徹底終結“認房又認貸”時代。2023年8月底，央行等部門發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，推動商業(yè)銀行批量下調存量首套房貸利率，“二套轉首套”借款人可主動申請利率調整。
（二）政策實施目標
減輕居民負擔
通過個稅扣除與利率下調“雙減負”，降低改善型住房需求成本；激活市場流動性
鼓勵存量房貸置換，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；釋放消費潛力
五、官方提醒：謹防三類風險，合規(guī)享受紅利
聲稱可“代辦利率轉換+個稅扣除”的機構多為非法中介，務必通過商業(yè)銀行官方渠道申請利率調整，切勿泄露個人信息。同一筆住房貸款利息支出，不得同時享受住房租金專項附加扣除，需根據實際情況擇一申報。住房貸款利息專項附加扣除政策可能隨國家房地產調控政策調整，納稅人需及時關注稅務總局及住建部門公告。
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